Działalność gospodarcza w mieszkaniu – kto może ją prowadzić?

W Polsce jednoosobowi przedsiębiorcy podlegają obowiązkowi rejestracji w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej CEIDG. Z obowiązku tego zwolniona jest jedynie drobna działalność zarobkowa (w 2025 roku do 3499,50 zł przychodu miesięcznie). Wielu debiutujących przedsiębiorców decyduje się prowadzić biuro w mieszkaniu, przynajmniej na początku. Pozwala to uniknąć wysokich kosztów najmu lokalu. Rozważasz zarejestrowanie i prowadzenie działalności gospodarczej w mieszkaniu, własnościowym lub wynajętym? Koniecznie przeczytaj nasz artykuł.

Czy można prowadzić działalność gospodarczą z domu?

Wśród pytań przyszłych przedsiębiorców o to, jak założyć jednoosobową działalność gospodarczą, często pojawiają się wątpliwości dotyczące miejsca jej prowadzenia. Zwykle na początku biznesowej drogi dodatkowe wydatki, np. koszty wynajmu lokalu na cele firmowe, nie są mile widziane.  Na szczęście nic nie stoi na przeszkodzie, aby prowadzić działalność gospodarczą z domu i w domu. Do rejestru CEIDG masz obowiązek zgłosić adres do doręczeń, czyli właściwy do dostarczania korespondencji firmowej. Może to być Twój adres zamieszkania, ale nie musi. 

Jeśli nie posiadasz stałego miejsca wykonywania działalności gospodarczej, to nie zgłaszasz go w CEIDG. Kiedyś prawo nie było tak łaskawe dla przedsiębiorców, jednak dynamiczny rozwój sektora mikrofirm oraz działalności mobilnych i internetowych wymusił dostosowanie przepisów. 

Do grona jednoosobowych przedsiębiorców należą m.in. specjaliści IT, artyści, dziennikarze, marketingowcy, fotografowie, pisarze, szkoleniowcy, influencerzy, kosmetyczki itp. Wykonywanie tych zawodów rzadko wymaga posiadania kosztownego, reprezentacyjnego biura. Do tego większość z nich świadczy usługi w różnych miejscach. Możesz np. pracować w domach i firmach swoich klientów albo jeździć z laptopem po całym świecie. W takich przypadkach trudno wskazać stałe miejsce wykonywania działalności. 

Zarejestrowanie i prowadzenie działalności gospodarczej w lokalu mieszkalnym jest więc w 100% legalne. Jeśli pracujesz z domu na co dzień, zgłoś adres zamieszkania jako stałe miejsce wykonywania działalności gospodarczej podczas rejestrowania firmy w CEIDG. Jeżeli jednak Twój biznes ma charakter mobilny, we wniosku o wpis do CEIDG zaznacz: „Brak stałego miejsca wykonywania działalności gospodarczej”.

Wymagania formalne dotyczące prowadzenia firmy w mieszkaniu

Chcesz prowadzić działalność gospodarczą w mieszkaniu? Musi Ci przysługiwać odpowiedni tytuł prawny do nieruchomości, której adres zgłaszasz do rejestru CEIDG. Możesz prowadzić firmę w mieszkaniu:

Posiadanie tytułu prawnego do lokalu, którego adres zgłaszasz w CEIDG, powinien stwierdzać odpowiedni dokument, np.: 

• akt notarialny, 
• wypis z księgi wieczystej, 
• akt własności ziemi, 
• decyzja administracyjna, 
• pisemna umowa dzierżawy,
• najmu lub użyczenia. 

Dokumentu tego nie dołączasz do wniosku o wpis do CEIDG, ale możesz zostać wezwany do jego przedłożenia przez ministra właściwego do spraw gospodarki, prowadzącego rejestr CEIDG. Jeśli otrzymasz takie wezwanie, masz 7 dni na udokumentowanie tytułu prawnego do nieruchomości albo na skorygowanie wpisu w CEIDG. Niespełnienie żądania w terminie grozi wykreśleniem z rejestru przedsiębiorców.

Nieruchomość nie należy do Ciebie, np. wynajmujesz mieszkanie od osoby trzeciej albo mieszkasz u rodziców lub partnera? Uzyskaj od właściciela pisemną zgodę na prowadzenie działalności gospodarczej w lokalu mieszkalnym. Będąc najemcą, zwróć uwagę, czy podpisana przez Ciebie umowa najmu nie zawiera zapisu o braku możliwości zarejestrowania i prowadzenia w lokalu działalności gospodarczej. Bardzo często taki zakaz znajduje się w popularnych obecnie umowach najmu okazjonalnego. 

Jeśli nie przysługuje Ci żaden ze wspomnianych wcześniej tytułów prawnych albo właściciel mieszkania nie wyraził zgody na prowadzenie w nim firmy, a Ty i tak wskażesz ten adres jako miejsce wykonywania działalności gospodarczej, narażasz się na poważne konsekwencje karno-skarbowe, wizerunkowe i biznesowe. Możesz zostać wykreślony z rejestru CEIDG, utrudnić sobie rejestrację VAT, a fiskus ma prawo uznać, że wliczane w koszty były wydatki na bezprawnie użytkowany lokal…

Typy działalności, które można prowadzić w domu

Przepisy nie wskazują, jakie rodzaje działalności mogą być prowadzone w domu, ale niektóre z nich są regulowane przez inne akty prawne i muszą być spełnione odpowiednie warunki, by móc je prowadzić. Legalnie możesz poprowadzić w domu firmę szkoleniową, cateringową, marketingową, tłumaczeniową, księgową, kosmetyczną, informatyczną czy artystyczną, o ile w ich przypadku polskie przepisy obowiązującego prawa, w tym branżowe, nie nakładają dodatkowych ograniczeń i warunków. Świetnie i zdrowo gotujesz, więc myślisz o rozpoczęciu w domu produkcji żywności pod catering dietetyczny? Ty i Twoja domowa kuchnia będziecie musieli spełnić odpowiednie wymagania sanitarne.

Ustalenie adresu działalności gospodarczej w mieszkaniu 

Jak wspomnieliśmy na początku, do rejestru CEIDG musisz zgłosić adres do doręczeń korespondencji firmowej, np. zamieszkania lub wirtualnego biura (czyli wynajętego adresu do rejestracji, który nie zakłada konieczności fizycznego przebywania w tej lokalizacji). Jeśli jednak Twoje mieszkanie jest lub ma być miejscem stałego prowadzenia działalności, musisz zgłosić główny adres stały do CEIDG (miejscowość, nazwę ulicy oraz numer budynku i lokalu). Warto pamiętać, że mieszkanie może być dla Ciebie głównym, ale nie jedynym stałym miejscem prowadzenia działalności gospodarczej. Chociaż na starcie raczej nie będziesz tworzyć oddziałów czy filii, to w przyszłości Twój biznes może intensywnie się rozwinąć, a wtedy wszystkie dodatkowe miejsca stałe będziesz zgłaszać do CEIDG.

Prowadzisz lub zamierzasz prowadzić działalność gospodarczą w mieszkaniu i nie wiesz, jaki adres wpisywać na wystawianych fakturach VAT lub rachunkach? Na fakturach VAT podajesz adres siedziby działalności gospodarczej zgodnie z danymi przekazanymi na formularzu VAT-R, czyli w tym przypadku będzie to Twój adres zamieszkania. Podobnie, gdy zaznaczysz, że nie masz stałego miejsca wykonywania działalności. Jeśli chcesz zaktualizować dane adresowe we wpisie do CEIDG, wszelkich zmian dokonasz bezpłatnie przez internet. 

Nie należy mylić adresu prowadzenia działalności z adresem przechowywania dokumentów firmowych. Taki adres również wskazujesz podczas rejestrowania działalności gospodarczej w CEIDG. Możesz np. podać  adres biura rachunkowego, które obsługuje firmę, jeśli w ramach obsługi zapewnia też archiwizację dokumentów.

Zmiany w przepisach dotyczące działalności w domu

Przedsiębiorców, którzy aktualnie prowadzą lub dopiero planują założyć działalność gospodarczą w domu, nie czekają na razie istotne zmiany. 

Jakie obowiązki i limity obowiązują przy działalności w mieszkaniu?

Decydując się na prowadzenie działalność gospodarczej w mieszkaniu, możesz przeznaczyć na ten cel np. 1–2 pokoje. Utrzymanie i eksploatowanie pomieszczeń, w których prowadzisz firmę, naturalnie wiąże się z opłatami, np. za ratę kredytu hipotecznego, czynsz, rachunki za energię elektryczną, wodę, ogrzewanie itp. Masz prawo zaliczyć te wydatki do kosztów uzyskania przychodu. Jednak urząd skarbowy bacznie przygląda się domowym przedsiębiorcom – szczególnie tym, którzy ewidentnie naginają przepisy. Zgodnie z interpretacjami organów podatkowych, aby zaliczyć całość wydatków do kosztów, mieszkanie lub wyodrębnione w nim pomieszczenie musi służyć wyłącznie do prowadzenia działalności gospodarczej – nie może być wykorzystywane w celach osobistych. W praktyce większość jednoosobowych przedsiębiorców pracujących w swoich domach wykorzystuje wnętrza przede wszystkim w celach prywatnych, a jedynie dodatkowo w celach biznesowych. Musisz więc określić, jaka część mieszkania faktycznie służy Ci do prowadzonej działalności gospodarczej, a następnie, w odpowiedniej proporcji, zaliczyć poniesione wydatki do kosztów podatkowych. Pamiętaj, jeśli decydujesz się przeznaczyć część mieszkania do celów prowadzonej działalności gospodarczej, to licz się z możliwością wzrostu podatku od nieruchomości oraz składki na ubezpieczenie nieruchomości. 

Zgodnie z przepisami nie powinno się prowadzić działalności gospodarczej w nieodpłatnie udostępnionym lokalu, należącym do kogoś innego niż członek najbliższej rodziny (tj. osoba z grupy podatkowej I lub II według ustawy o podatku od spadków i darowizn). Dlatego lepiej nie podawaj w CEIDG adresu chłopaka/dziewczyny, przyjaciółki czy dalekiej ciotki. Przepisy prawa podatkowego traktują zaoszczędzone w ten sposób pieniądze jako… przychód z nieodpłatnego świadczenia podlegający opodatkowaniu. Dlaczego? Bo budżet państwa zyskałby, gdyby lokal został wynajęty odpłatnie.

Jeśli planujesz założyć własną firmę i chcesz ułatwić sobie ten proces, skorzystaj ze wsparcia profesjonalnego księgowej od ING. Umów się na bezpłatne spotkanie online lub rozmowę telefoniczną, na której specjalista rozwieje wszelkie Twoje wątpliwości i pomoże założyć firmę szybko i bezproblemowo. Wolisz zrobić to samodzielnie? Sprawdź intuicyjny wniosek, który pozwoli Ci zarejestrować własną działalność szybko, wygodnie i w pełni online.