Zwolnienie z VAT przy najmie krótkoterminowym – kiedy jest możliwe?

Najem krótkoterminowy nieruchomości może być świetnym pomysłem na biznes. Jeśli myślisz o czerpaniu zysków z tego typu usług, zwróć uwagę na obowiązujące zasady opodatkowania, w tym preferencje dotyczące podatku VAT. Wyjaśniamy, w jakich przypadkach można skorzystać ze zwolnienia z podatku VAT i jak prawidłowo rozliczać takie usługi.

Co kwalifikuje się jako najem krótkoterminowy?

Rozliczanie najmu krótkoterminowego bywa dla przedsiębiorców problematyczne, szczególnie gdy świadczenie tego typu usług obejmuje dodatkowe elementy wykraczające poza samo udostępnienie lokalu. Wynajem z prawnego punktu widzenia może być zaklasyfikowany w odmienny sposób w zależności od przeznaczenia lokalu czy długości okresu obowiązywania umowy.

Ustawodawca kwalifikuje takie usługi jako związane z zakwaterowaniem, co ma kluczowe znaczenie w kontekście podatkowym.
 
W praktyce gospodarczej mamy do czynienia z różnymi formami najmu krótkoterminowego. Może to być zarówno wynajem apartamentów turystycznych, jak i udostępnianie lokali na potrzeby czasowego zakwaterowania pracowników czy realizację innych potrzeb biznesowych. Istotne jest rozróżnienie między wynajmem typowo mieszkaniowym a usługami charakterystycznymi dla hoteli i podobnych obiektów.

Najem krótkoterminowy a VAT w 2025 roku

Opodatkowanie wynajmu i dzierżawy nieruchomości zależy od kilku czynników. Zgodnie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT z opodatkowania zwolnione są usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe. Sam najem nieruchomości w ramach działalności gospodarczej może więc być objęty zwolnieniem, o ile służy realizacji celów mieszkaniowych najemcy.

Z drugiej jednak strony załącznik nr 3 do ustawy o VAT wskazuje, że podatek VAT od najmu lokalu wynosi 8%, jeśli realizowane są usługi związane z zakwaterowaniem, które mieszczą się w PKWiU 55. Wśród nich można znaleźć m.in. usługi w zakresie noclegów i usługi towarzyszące świadczone przez hotele, motele, pensjonaty i inne obiekty hotelowe, ale również pozostałe usługi obiektów noclegowych turystycznych i miejsc krótkotrwałego zakwaterowania bez obsługi.

Taką samą stawką podatku objęte są również hotele pracownicze oraz pozostałe usługi związane z zakwaterowaniem. Obowiązek podatkowy w tych przypadkach powstaje z chwilą wykonania usługi lub otrzymania całości lub części zapłaty – w zależności od tego, które zdarzenie nastąpiło wcześniej.

Jak widzisz, zasadniczo najem krótkoterminowy i towarzyszące mu często usługi, związane np. z organizacją wizyty, są opodatkowane stawką 8% VAT. Zwróć jednak uwagę, że nie dotyczy to nieruchomości użytkowych: w tym przypadku obowiązuje standardowa stawka wynosząca 23%.

O możliwości zastosowania zwolnienia przedmiotowego z podatku od towarów i usług decyduje więc kilka warunków. W razie wątpliwości w kwestii wysokości podatku i kwalifikacji do zwolnienia warto skonsultować się z doradcą podatkowym i wystąpić o wydanie interpretacji indywidualnej. 

Podmiotowe zwolnienie z podatku VAT 

Nawet jeśli oferowane przez Ciebie usługi zakwaterowania nie spełniają przesłanek do zastosowania zwolnienia przedmiotowego, możesz skorzystać z podmiotowego zwolnienia z VAT. W takim przypadku wartość sprzedaży w skali roku nie może przekroczyć ustawowego limitu 200 000 zł (a jeżeli czynności opodatkowane są realizowane w ciągu roku (np. działalność gospodarczą rozpoczęto w trakcie roku), to limit należy rozliczyć proporcjonalnie).

Jest to próg, który należy uważnie monitorować, ponieważ jego przekroczenie oznacza konieczność niezwłocznej rejestracji jako podatnik VAT, a transakcja, która wpłynęła na przekroczenie limitu, powinna być już w całości opodatkowana.

Charakter najmu a zasady rozliczeń

Dochody z wynajmu na cele mieszkaniowe możesz rozliczać zarówno w ramach działalności gospodarczej, jak i prywatnie. Pamiętaj, że w tym drugim przypadku przychody rozliczysz ryczałtem. Jeśli jednak świadczysz usługi związane z zakwaterowaniem, konieczne może okazać się rozliczenie w ramach prowadzonej działalności.

Konieczne jest między innymi ustalenie, czy wynajem służy jedynie celom mieszkaniowym, a nie również komercyjnym i turystycznym. Najem lokalu mieszkalnego wykorzystywanego wyłącznie na cele mieszkaniowe oznacza, że najemca wykorzystuje lokal jako swoje miejsca zamieszkania. Dotyczy to także pobytu czasowego.

O charakterze najmu decyduje również to, czy w jego ramach świadczone są dodatkowe usługi typowe dla branży hotelarskiej, które przekształcają najem w usługę zakwaterowania. Te usługi to m.in.:

• sprzątanie lokalu w trakcie pobytu gości,
• systematyczna wymiana pościeli i ręczników,
• serwowanie wyżywienia,
• obsługa recepcyjna,
• dodatkowe usługi (np. SPA, rekreacja, organizacja wycieczek).

Wynajem mieszkania dla firmy na cele mieszkaniowe a VAT

Szczególnym przypadkiem jest sytuacja, gdy przedsiębiorca wynajmuje mieszkanie firmie, która przeznacza je na cele mieszkaniowe dla swoich pracowników. W takim przypadku może znaleźć zastosowanie zwolnienie z VAT, jeśli spełnione są pewne warunki.

Przede wszystkim umowa najmu powinna jasno określać cel mieszkaniowy i sposób wykorzystania lokalu. Lokal powinien faktycznie służyć zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych pracowników. Kluczowe jest rzeczywiste wykorzystanie nieruchomości, a nie tylko formalny zapis w umowie. Ponadto najem nie może obejmować dodatkowych usług o charakterze hotelowym czy turystycznym (zawartych w PKWiU 55).

Dokumentacja i rozliczenia VAT przy najmie krótkoterminowych

Jeśli wynajmujesz nieruchomość, musisz zadbać o odpowiednią dokumentację – zwłaszcza jeśli masz zamiar skorzystać ze zwolnienia z VAT. Obejmuje ona:

• szczegółowe umowy najmu określające cel i charakter najmu oraz zakres świadczonych usług i usług dodatkowych,
• ewidencję okresów wynajmu,
• faktury VAT – wystawione nie później niż w terminie płatności.

W tym kontekście z dodatkowymi wyzwaniami może wiązać się najem krótkoterminowy za pośrednictwem firmy zarządzającej. Tylko bezpośrednie świadczenie usług zakwaterowania na rzecz końcowych użytkowników podlega bowiem obniżonej 8% stawce VAT.

Obniżona stawka 8% VAT przysługuje wyłącznie wtedy, gdy właściciel samodzielnie świadczy usługi zakwaterowania bezpośrednio na rzecz końcowych najemców. Takie stanowisko zostało potwierdzone m.in. w interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 29 czerwca 2020 r. (sygn. 0114-KDIP1-1.4012.191.2020.2.EW).