PIT-39: kto musi go rozliczać?

Sprzedaż nieruchomości to dla wielu osób stresujący moment. Nie należy jednak zapominać, że wiąże się również z obowiązkami względem fiskusa. Jeśli do zbycia mieszkania, domu, działki lub innej nieruchomości doszło przed upływem pięciu lat – licząc od zakończenia roku, w którym została nabyta lub wybudowana – konieczne jest złożenie deklaracji podatkowej. W tym artykule wyjaśnimy, czym jest PIT-39, co to za deklaracja, kto i kiedy musi ją składać oraz jak prawidłowo ją wypełnić.

Jakie transakcje obejmuje PIT-39?

Podatnicy, którzy sprzedadzą nieruchomość, powinni dokładnie zapoznać się z art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Określa ona, że jednym ze źródeł przychodu jest również odpłatne zbycie:

• nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
• spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
• prawa wieczystego użytkowania gruntów.

Ustawodawca wskazuje jednak, że taka czynność podlega opodatkowaniu, jeśli od zbycia nieruchomości lub praw majątkowych nie upłynął okres pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce jej nabycie lub wybudowanie. 

W takiej sytuacji należy uzupełnić PIT-39. Konieczne jest również opłacenie podatku wynoszącego 19% uzyskanego dochodu, chyba że zdecydujesz się na przeznaczenie tych środków na własne cele mieszkaniowe. Szerzej ulgę mieszkaniową omówimy w kolejnych częściach tego artykułu.

Kto jest zobowiązany do złożenia deklaracji?

Obowiązek złożenia PIT-39 spoczywa na osobach fizycznych, które w roku podatkowym dokonały odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych przed upływem wskazanego wcześniej okresu. 

Przyjrzyjmy się przykładowi: Jeśli nieruchomość została zakupiona w 2020 roku, to pięcioletni okres, w którym sprzedaż jest opodatkowana, liczy się od końca 2020 roku i upłynie dopiero 31 grudnia 2025 roku. Oznacza to, że sprzedając tę nieruchomość w 2025 roku, uzyskany dochód należy wykazać w deklaracji PIT-39 i opodatkować. Natomiast sprzedaż tej samej nieruchomości w 2026 roku nie będzie już objęta tym obowiązkiem. 

Terminy i sposób składania PIT-39

Deklarację PIT-39 należy złożyć do odpowiedniego urzędu skarbowego w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, w którym doszło do odpłatnego zbycia nieruchomości. Jeśli data ta przypada w weekend lub święto, termin przesuwa się na pierwszy dzień roboczy. W przypadku transakcji przeprowadzonych w 2025 roku obowiązuje termin do 30 kwietnia 2026 roku. 

Zeznanie można złożyć na trzy sposoby:

• elektronicznie – najwygodniejszym rozwiązaniem jest uzupełnienie formularza online i przesłanie go przez system e-Deklaracje na stronie Ministerstwa Finansów lub przez e-Urząd Skarbowy (logując się profilem zaufanym, przez bankowość lub aplikacją mObywatel). Formularz można podpisać za pomocą danych podatkowych lub kwalifikowanym podpisem elektronicznym;
• osobiście w urzędzie skarbowym – możesz także ręcznie uzupełnić PIT-39. Druk znajdziesz i wydrukujesz między innymi na stronie podatki.gov.pl. Następnie możesz go uzupełnić i złożyć bezpośrednio w urzędzie skarbowym właściwym dla Twojego miejsca zamieszkania;
• pocztą – formularz możesz wysłać również listem poleconym na adres właściwego urzędu skarbowego.

Jak obliczyć dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości?

Podatek w PIT-39 oblicza się od dochodu, który stanowi różnicę między przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości a kosztami uzyskania. Podstawowy wzór na obliczenie dochodu wygląda następująco:

Przychodem jest cena określona w umowie sprzedaży pomiędzy sprzedawcą a kupującym. Należy jednak pamiętać, że jeśli cena ta znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości, urząd skarbowy może określić wyższą wartość przychodu.

Kolejnym istotnym czynnikiem wpływającym na podstawę opodatkowania są koszty uzyskania przychodów. Można zaliczyć do nich udokumentowane wydatki:

• koszt nabycia lub wybudowania zbywanej nieruchomości;
• kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn (w odpowiedniej proporcji) – w przypadku nieruchomości nabytej w drodze spadku lub darowizny;
• nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości w czasie jej posiadania, np. remonty, modernizacje;
• wydatki związane ze sprzedażą, np. opłaty notarialne, prowizje biura nieruchomości.

W przypadku nieruchomości nabytej w drodze spadku do kosztów możesz również zaliczyć udokumentowane koszty nabycia poniesione przez spadkodawcę oraz przypadające na Ciebie ciężary spadkowe (np. spłacone długi spadkowe czy zaspokojone roszczenia o zachowek).

Pamiętaj, że wszystkie koszty muszą być właściwie udokumentowane (faktury, rachunki, umowy). Urząd skarbowy może zakwestionować wydatki, które nie spełniają wymogów podatkowych lub nie są bezpośrednio związane ze zbyciem nieruchomości.

PIT-39 a ulga mieszkaniowa

Aby skorzystać z ulgi mieszkaniowej, musisz spełnić następujące warunki:

• przeznaczyć przychód lub określoną część przychodu ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe;
• ponieść wydatki na cele mieszkaniowe w okresie 3 lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie;
• udokumentować wydatki i zachować potwierdzenie (np. w formie faktur czy rachunków). Nie musisz dostarczać tych dokumentów do urzędu skarbowego.

Jeżeli w ciągu 3 lat nie wydasz kwoty przeznaczonej na cele mieszkaniowe, to Twoim obowiązkiem będzie skorygowanie deklaracji i zapłacenie podatku wraz z odsetkami za zwłokę.

Nie zawsze trzeba płacić podatek ustalony w deklaracji PIT-39. Zwolnienie z podatku zapewnia ulga mieszkaniowa. Dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości może być zwolniony z podatku, jeśli przychód ze sprzedaży zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe.

Jeżeli w ciągu 3 lat nie wydasz kwoty przeznaczonej na cele mieszkaniowe, to Twoim obowiązkiem będzie skorygowanie deklaracji i zapłacenie podatku wraz z odsetkami za zwłokę.

Aby skorzystać z ulgi mieszkaniowej, musisz spełnić następujące warunki:

• przeznaczyć przychód lub określoną część przychodu ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe;
• ponieść wydatki na cele mieszkaniowe w okresie 3 lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie;
• udokumentować wydatki i zachować potwierdzenie (np. w formie faktur czy rachunków). Nie musisz dostarczać tych dokumentów do urzędu skarbowego.

Za wydatki na własne cele mieszkaniowe uznaje się m.in.:

• zakup domu lub mieszkania,
• nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
• zakup gruntu pod budowę domu,
• budowę, adaptację lub remont własnego budynku lub lokalu mieszkalnego,
• spłatę kredytu zaciągniętego na cele mieszkaniowe.

Jeżeli w ciągu 3 lat nie wydasz kwoty przeznaczonej na cele mieszkaniowe, to Twoim obowiązkiem będzie skorygowanie deklaracji i zapłacenie podatku. Jeśli przeznaczysz cały przychód na cele mieszkaniowe, cały dochód będzie zwolniony z podatku. Natomiast jeśli wydasz tylko część, zwolnieniu będzie podlegać określona część dochodu, którą obliczysz według poniższego wzoru: 

Przyjrzyjmy się przykładowi: Załóżmy, że przychód wyniósł 500 000 zł, a koszty 300 000 zł (dochód to 200 000 zł), a podatnik na zakup nieruchomości mieszkalnej przeznaczył 400 000 zł. Dochód zwolniony wyniesie wobec tego 160 000 zł, a 40 tys. zł będzie podstawą do wyliczenia podatku dochodowego. 

Jak uniknąć błędów przy wypełnianiu formularza?

Pamiętaj, że jeśli miała miejsce sprzedaż nieruchomości przed upłynięciem okresu 5 lat, niezależnie od tego, czy skorzystasz z ulgi, czy też nie, musisz złożyć PIT-39. Jak wypełnić formularz, aby uniknąć problemów? Zwróć uwagę na najczęściej pojawiające się błędy.

1. Nieprawidłowe obliczenie 5-letniego okresu – liczy się go od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości, a nie od daty transakcji. W przypadku otrzymania nieruchomości w spadku liczy się natomiast data jej nabycia lub wybudowania przez spadkodawcę.
2. Nieprawidłowe określenie przychodów i kosztów – dokładnie określ wszystkie elementy składające się na przychód oraz oblicz koszty (cena nabycia, nakłady zwiększające wartość). Pamiętaj o konieczności udokumentowania poniesionych wydatków.
3. Błędy w obliczeniu ulgi mieszkaniowej – zwróć uwagę na poprawne wyliczenie proporcji między dochodem zwolnionym a opodatkowanym, jeśli nie przeznaczasz całego przychodu na cele mieszkaniowe.
4. Brak dokumentowania wydatków uprawniających do uzyskania ulgi – pamiętaj o przechowywaniu dokumentów na wypadek kontroli.

Konsekwencje niezłożenia PIT-39 w terminie

Niedopełnienie obowiązku złożenia PIT-39 w terminie może skutkować dotkliwymi konsekwencjami.

1. Odsetki za zwłokę – są naliczane od następnego dnia po upływie terminu płatności.
2. Sankcje karne skarbowe – niezłożenie zeznania w terminie najczęściej stanowi wykroczenie skarbowe, ale w przypadku znacznej kwoty uszczuplonego podatku może zostać zakwalifikowane jako przestępstwo skarbowe. Dodatkowych sankcji może pomóc uniknąć złożenie czynnego żalu wraz z zaległym zeznaniem.
3. Utrata prawa do ulgi mieszkaniowej – jeśli nie złożysz zeznania w terminie, skorzystanie z atrakcyjnej ulgi może być niemożliwe.

W przypadku spóźnienia z deklaracją najlepiej jak najszybciej złożyć zaległe zeznanie i dołączyć czynny żal – pismo wyjaśniające przyczyny opóźnienia. Może to pomóc w uniknięciu dodatkowych sankcji. Pamiętaj również, że jeśli w okresie 3 lat nie udało się spełnić zadeklarowanych warunków, konieczne będzie złożenie korekty zeznania i zapłacenie podatku wraz z odsetkami za zwłokę.