Czym jest umowa przedwstępna i co powinno się w niej znaleźć?

Podpisanie umowy przedwstępnej nie jest koniecznością, ale może oszczędzić sporo nerwów. Zabezpiecza interesy obu stron do czasu, kiedy będzie możliwe zawarcie finalnego porozumienia. Najczęściej dokument jest wymagany przez bank udzielający kredytu hipotecznego. Sprawdzamy, kiedy warto zawrzeć umowę przedwstępną oraz co powinno się w niej znaleźć.

Co to jest umowa przedwstępna?

Umowa wstępna jest standardem na rynku nieruchomości, chociaż niektórzy podpisują ją również w innych przypadkach np. sprzedaży samochodu.

Umowa obowiązuje do momentu podpisania tzw. umowy przyrzeczonej. Konsekwencje płynące z jej niedotrzymania obejmują najczęściej utratę lub konieczność zapłaty zadatku. Bywają też przypadki, kiedy jedna ze stron na drodze sądowej zmusza drugą do sfinalizowania transakcji na ustalonych warunkach. Najlepszym zabezpieczeniem przed ryzykowną transakcją jest umowa przedwstępna z terminem ważności poświadczona przez notariusza.

Kiedy warto ją zawrzeć?

Umowy przedwstępne i rezerwacyjne warto zawierać, kiedy transakcja dotyczy dużych kwot. Większość osób potrzebuje czasu, aby pozyskać środki na zakup mieszkania – czy to poprzez uzyskanie kredytu hipotecznego, czy wykup obligacji lub rozwiązanie lokat. W pierwszym przypadku bank będzie wymagał przedstawienia umowy przedwstępnej, zanim podejmie decyzję o przyznaniu pożyczki.

Dodatkowy czas przyda się również sprzedającym, którzy muszą zabrać swoje rzeczy przed wprowadzeniem się nowych lokatorów i skompletować wszystkie dokumenty wymagane do sprzedaży. Niektórym podpisanie umowy przedwstępnej pozwala na rozpoczęcie poszukiwań miejsca, do którego przeniosą się po wyprowadzce. Dopiero przy zawarciu umowy przyrzeczonej sprzedający otrzymują pełną kwotę sprzedaży, jednak standardem jest wcześniejsza wpłata zaliczki lub zadatku przez kupujących.

W tym miejscu warto wspomnieć też, co to jest umowa przyrzeczona – to jej zawarcie kończy bieg terminu umowy przedwstępnej. Podpisanie jej przez obie strony stanowi dowód sfinalizowania transakcji. Dane zawarte w obu dokumentach nie mogą się różnić, z czego wynika dodatkowa korzyść dla kupujących – np. nawet przy szalejących cenach na rynku nieruchomości, sprzedający nie może zmienić pierwotnie ustalonej kwoty.

Jakie elementy powinna zawierać umowa?

Umowa przedwstępna i przyrzeczona różnią się jeszcze jednym aspektem – pierwsza określa konsekwencje wynikające z jej zerwania. Obie strony najczęściej zgadzają się na utratę zadatku (kupujący) lub jego wypłatę w podwojonej wartości (sprzedający) w razie odstąpienia od finalizacji umowy sprzedaży. Umowa przedwstępna koniecznie powinna zawierać zapisy na ten temat.

Umowa przedwstępna a zadatek i zaliczka

Wiele osób określenia „zadatek” i „zaliczka” błędnie stosuje wymiennie – pojęcia te mają jednak odmienne znaczenia. Zadatek jest wyraźnie uregulowany i zdefiniowany w art. 394 Kodeksu cywilnego. Zaliczka nie jest zdefiniowana w tym dokumencie, ale jej zasady wynikają z praktyki i orzecznictwa. Większość sprzedających przy podpisywaniu umowy przedwstępnej wymaga wpłaty zadatku, który w razie niedotrzymania postanowień nie jest zwracany. Za niedotrzymanie umowy uznaje się np. sytuację, kiedy kupujący nie dostanie kredytu. 

Prawo do zwrotu zadatku przysługuje, jeśli umowa zostanie rozwiązana za obopólną zgodą lub sfinalizowanie transakcji nie będzie możliwe ze względu na okoliczności, na które nie ma wpływu żadna ze stron. Należy określić w umowie przedwstępnej, ile procent wartości zakupu stanowi zadatek (najczęściej 10%) oraz czy w przypadku pozytywnego biegu wypadków strony odejmą go od finalnej kwoty.

Zaliczka jest rzadziej wybieraną formą zabezpieczenia, ponieważ w dużo mniejszym stopniu zabezpiecza zainteresowanych. W razie zerwania umowy, bez względu na przyczynę, sprzedający musi zwrócić wpłaconą sumę kupującym. Aby uniknąć problemów wynikających z błędnego zrozumienia terminów, najlepiej podpisać umowę przedwstępną u notariusza.

Jakie są konsekwencje niedotrzymania umowy?

Co się dzieje, kiedy termin ważności umowy przedwstępnej upłynie, a transakcja nadal nie może być sfinalizowana? Najczęściej kupujący tracą zadatek, jednak mogą wiązać się z tym także dodatkowe konsekwencje. Strona, która zerwała umowę wstępną, może zostać zmuszona do podpisania umowy przyrzeczonej na drodze sądowej.

Jeśli sprzedający lub kupujący wykaże, że poniósł szkodę w wyniku niedotrzymania ustaleń, może też ubiegać się o odszkodowanie. Szkodą może być np. znaczący spadek wartości mieszkania wskutek zmiany sytuacji na rynku mieszkaniowym. Czasem umowy nie dotrzymują sprzedający, dla których zwrot zaliczki okazuje się błahostką, kiedy znajdą chętnych skłonnych zapłacić za nieruchomość dużo więcej. Wtedy kupujący mogą ubiegać się o odszkodowanie, zwłaszcza jeśli przy aktualnej sytuacji rynkowej nie są w stanie znaleźć mieszkania o porównywalnym standardzie w tej samej cenie. 

Niuanse dotyczące odszkodowań należy przedyskutować z prawnikiem, jednak zawsze podstawą do roszczeń powinna być umowa przedwstępna sporządzona u notariusza i potwierdzona odpowiednim zapisem w księdze wieczystej.

Różnice między umową przedwstępną a rezerwacyjną

Wiesz już, co to umowa przedwstępna, jednak możesz zdecydować się też na dodatkowe zabezpieczenie w postaci umowy rezerwacyjnej. Nie regulują jej przepisy Kodeksu cywilnego, dlatego strony mają większą swobodę w kwestii zapisów, o ile nie naruszają one zasad współżycia społecznego lub innych ustaw. 

Umowa rezerwacyjna służy jedynie potwierdzeniu zainteresowania kupującego zakupem nieruchomości i zobowiązuje sprzedającego do wycofania ogłoszeń o sprzedaży z serwisów internetowych czy agencji nieruchomości na określony czas. Dla jej przypieczętowania można ustalić wpłatę małej zaliczki, jednak nie jest to wymóg. Umowa rezerwacyjna może poprzedzać zawarcie umowy przedwstępnej, nigdy nie może być odwrotnie.